RISCHIO CLIMATICO E ASSICURAZIONE DEGLI IMMOBILI NON RESIDENZIALI: UNO STUDIO SUGLI STATI UNITI
“Climate Risk and Commercial Property Insurance” PAPER - Date Written: December 01, 2025
Stephen BUSCHBOM, Evan EASTMAN, Chongyu WANG, Tingyu ZHOU
Il lavoro fornisce un’analisi completa delle tendenze, dei fattori trainanti e dell'incidenza economica dei costi delle coperture assicurative in tutti i principali settori degli immobili commerciali negli Stati Uniti.
Con riferimento a un campione di oltre 137.000 immobili non residenziali dal 2010 al 2023, si utilizzano i mandati degli enti finanziatori per una copertura completa e non negoziabile, allo scopo di identificare il vero prezzo di mercato del rischio climatico, senza essere influenzati dai bias di sottoassicurazione comuni negli studi relativi agli immobili residenziali.
Si documenta una discontinuità strutturale nei prezzi a partire dal 2018, con premi in forte aumento in tutti i settori e raddoppiati nel settore multifamiliare e alberghiero. Queste escalation sono fortemente legate al rischio climatico previsto.
Utilizzando un modello di differenza nelle differenze, si rileva che gli shock climatici realizzati causano un aumento persistente del 3% dei costi assicurativi. Infine, si stima l’entità del trasferimento di questi costi sugli affitti e si osserva che i proprietari assorbono la maggior parte dello shock dei costi.
Tuttavia, si riscontra una marcata asimmetria nei mercati ad alto rischio climatico, dove i vincoli di offerta consentono ai proprietari di trasferire una quota significativamente maggiore dei costi agli inquilini. Questi risultati evidenziano come le compagnie assicuratrici prezzino sia il rischio climatico previsto sia quello effettivamente realizzato, con implicazioni per la valutazione degli asset, i prestiti e le politiche in un contesto di rischio sempre più incerto.