IL BRONX BRUCIA: GLI EFFETTI DELLE RIVOLTE POPOLARI SUI MERCATI ASSICURATIVI E IL RUOLO DEGLI SCHEMI PUBBLICO/PRIVATI
“The Bronx is Burning: Urban Disinvestment Effects of the Fair Access to Insurance Requirements” (Working Papers, No. 2024-25, December 2024)
Ingrid Gould ELLEN, Daniel HARTLEY, Jeffrey LIN, Wei YOU
FEDERAL RESERVE BANK OF CHICAGO
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Dopo la Seconda guerra mondiale, molte imprese di assicurazione statunitensi si sono ritirate dal mercato degli immobili di alcuni quartieri centrali delle città, quelli abbandonati dal ceto medio bianco e soggetti a scontri politici ed etnici particolarmente violenti. Alla fine degli anni '60, circa la metà degli Stati americani ha sviluppato schemi (Fair Access to Insurance Requirements - FAIR) che offrivano coperture assicurative ai proprietari di immobili impossibilitati ad accedere al mercato privato.
La crescita dei piani in questione è stata rapida, da 300.000 polizze FAIR emesse nel 1969 a 5,7 milioni nel 1977.
Gli schemi FAIR, tuttavia, incoraggiavano involontariamente fenomeni di moral hazard attraverso limitazioni della sottoscrizione, pooling dei rischi e liquidazioni particolarmente generose.
Un recente Paper della Federal Reserve di Chicago utilizza un modello multivariato per stimare l'impatto dei piani FAIR e confronta:
- i mercati assicurativi property precedenti e successivi agli schemi FAIR;
- le caratteristiche delle diverse zone urbane nelle quali sono stati offerti i piani FAIR rispetto a quelle che non hanno reso necessaria l’istituzione di tali schemi;
- la situazione negli Stati non partecipanti al programma.
Emerge dal lavoro che i piani FAIR hanno portato a un significativo disinvestimento immobiliare e, addirittura, a cali della popolazione e del reddito dei quartieri centrali alla fine degli anni '60 e '70.
I risultati ottenuti – sottolineano gli Autori - non implicano che qualsiasi intervento pubblico nei mercati assicurativi sia destinato ad avere lo stesso effetto. Se le polizze FAIR avessero previsto una maggiore discrezionalità nel considerare i rischi ambientali (come la particolare esposizione ai rischi di incendio e le precedenti esperienze di incendi dei proprietari di immobili) e i pagamenti assicurativi fossero stati limitati ai valori di mercato, i piani pubblico-privati avrebbero potuto non incentivare i fenomeni di incendio doloso e disinvestimento immobiliare. Detto questo, le conseguenze indesiderate dei piani FAIR alla fine degli anni ’60 e ’70 illustrano le sfide nella progettazione di risposte di policy per affrontare con efficacia la crisi dei mercati dell’assicurazione degli immobili.