UN CASO DI SUCCESSO DI BANCASSURANCE ALL’AMERICANA
M. Martin Boyer, C.M. Nyce
Social Science Research Network
www.ssrn.com
Lo studio esamina le prospettive di sviluppo del ruolo delle banche statunitensi nel mercato assicurativo danni partendo dalle evidenze del mercato delle assicurazioni sui titoli di proprietà immobiliare, ossia le coperture contro i rischi di esistenza di diritti reali di garanzia (pegni, ipoteche) vantati da terzi e di cui l’acquirente dell’immobile possa venire a conoscenza solo a transazione conclusa.
Si tratta di un mercato ampiamente sviluppato negli Stati Uniti che presenta alcuni caratteri del tutto peculiari. È infatti un mercato in cui le banche sono riuscite a proporsi come potente canale distributivo, realizzando una vera eccezione al generale fallimento - indotto soprattutto da vincoli regolamentari - del modello di bancassurance sul mercato americano. Lo studio prende in esame le ragioni di questo successo partendo dai fattori peculiari che gravano sull’accesso a questo mercato.
Con lo sviluppo del mercato immobiliare la “title insurance” ha conosciuto un forte sviluppo, poiché tale garanzia è richiesta da banche e prestatori ipotecari per tutelare il proprio credito.
La conseguenza è stata la crescita di un business che oggi supera quello dimolti rami danni maggiormente diffusi da noi e che sovente è gestito da operatori specializzati.
La copertura prevede un solo premio, versato al momento dell’acquisto dell’immobile, di importo contenuto. Il premio copre le spese di accertamento del titolo di proprietà, attività, questa, che richiede verifiche legali spesso complesse volte a ricostruire le vicende relative a tutti i precedenti proprietari dell’immobile.
Queste informazioni sono custodite in archivi (simili al nostro catasto) che a seconda dei singoli stati possono essere centrali oppure organizzati dalle singole compagnie.
In questo secondo caso, la disponibilità di tali archivi determina una formidabile barriera all’ingresso per il potenziale nuovo competitor, che si vede obbligato a crearselo ex-novo o ad affidarsi a quello di un altro operatore già attivo.
Una ulteriore potente barriera all’ingresso è connessa all’obbligo per le compagnie di assicurazione di stringere accordi con le agenzie immobiliari, le quali tendono a loro volta a stipulare accordi in esclusiva con le compagnie.
Le due barriere all’ingresso impongono agli operatori di organizzare un forte presidio a livello locale, proprio come fanno le reti bancarie, che hanno infatti fatto leva su tale aspetto per imporsi sul mercato della “title insurance” nel momento in cui il declino del business bancario tradizionale imponeva di guardare a nuovi mercati.